מה זה בכלל נדלן מניב?
נדל"ן- נכסי דלא ניידי. הכוונה היא לנכס המוגדר כבלתי ניתן לניוד, שלא ניתן להעבירו או להזיזו. כאשר מדברים על נדל"ן מדברים למעשה על מקרקעין.
מקרקעין כוללים בתוכם אדמות ודירות. אלה יכולים להיות דירות, משרדים, חנויות, קליניקות, מרכזי קניות בנייני מגורים ועוד.
מה שמשותף לכולם הוא- שכולם נכסים הבנויים על הקרקע וכאלה שלא ניתן להזיזם.
כיצד נקבע אם נכס הוא רווחי או מניב?
כדי שנכס נדלני יחשב כמניב עליו לעמוד במספר פרמטרים:
1. הוא צריך להניב הכנסה קבועה בכל חודש לאורך כל התקופה שהוא נמצא בחזקת הרוכש.
2. ההכנסה שהנכס מניב צריכה להיות גבוהה יותר מהתשלום החודשי על המשכנתא.
3. הנכס צריך להניב תשואה ובכך להיות רווחי והשקעה משתלמת לקונה.
כל אלה ביחד בוחנים הלכה למעשה האם הנכס רווחי ומניב תשואה נאה לרוכש הנכס או שמא לא.
יש לפרמטרים אלה משמעות מאוד גדולה לגבי יכולת התשואה שלו והאם הנכס יכול להיות רווחי בעתיד אם וכאשר יעמוד הנכס למכירה או להשכרה.
המטרה של כל משקיע, במיוחד מתחום הנדל"ן היא שהנכס שלו יכניס לו תשואה יותר מאשר היזם יוציא מכספו על הנכס או ההשקעה בנדלן.
אילו סוגים של עסקאות נדל"ן קיימים
יש לא מעט עסקאות נדלן מניבות אשר יכולות להיות אטרקטיביות עבור המשקיע, בין אם הוא משקיע או יזם פרטי או בין אם הוא יזם או נציגה של חברה מסחרית.
ניתן לראות את העסקאות הבאות כסוגי עסקאות שיכולות להניב תשואה.
נכס שמניב דמי שכירות
בקבוצה זו נכללים נכסים המניבים תשואה על בסיס חודשי ומהווים תזרים מזומנים שוטף לבעל הנכס. ניתן לראות בקבוצה זו: דירות מגורים להשכרה, בנייני משרדים המושכרים לחברות, מבנים מסחריים שונים לדוגמה חנויות בקניונים, שטחי מסחר להשכרה ועוד.
נכס שמניב תשואה על ההשקעה
בקטגוריה זו ניתן למצוא נכסים להשקעה. הרעיון בנכס המניב תשואה חד פעמית היא בכך שהיזם רוכש את הנכס בעלות יחסית נמוכה, משביח אותו- כלומר משפץ אותו, מסדר אותו ובכך מעלה את ערך ושוויו של הנכס ולבסוף מעמיד את הנכס למכירה במחיר גבוה יותר מהמחיר של הקנייה.
כאן יש תשואה שיכולה להימדד בעשרות ולעיתים במאות אלפי שקלים, תמורת השקעה בסכום לא גבוה. כמובן שנדרשת בתהליך זה יכולת מימון פיננסית (לכן הדבר לא תמיד מתאים לכל יזם).
התשואה על ההשקעה היא מה שהיזם חותר אליו בכל התהליך הזה, ושתהיה גבוהה כל האפשר
דוגמאות: רכישת דירה, שיפוצה והתאמתה לרוכשים פוטנציאליים, עיצוב מחדש וארגון מחדש והוצאתה למכירה במחיר גבוה יותר ממחיר הקנייה.
רכישת נכס מסחרי, שיפוצו, ביצוע סקר לגבי חברות המתעניינות ברכישה או השכרת נכס באזור המסחרי, התאמת הנכס על פי מאפיינים של חברות המטרה והשכרה או מכירה לחברה המעוניינת בנכס.
3.
רכישת קרקעות להשקעה
ישנם מספר סוגי קרקעות השונים בייעודם
השקעה אחת יכולה להיות רכישה של קרקעות המיועדות להפשרה או כאלה הנמצאות בתהליכים של הפשרה. נזכיר כי הפשרת קרקע משמעותה שהיא עוברת הסבה מקרקע חקלאית לקרקע המיועדת לבניה. בשל כך, המחיר ההתחלתי הוא יחסית נמוך, ולאחר תהליך ההפשרה נוסק כלפי מעלה מחירה של הקרקע, שיכולה להימכר לחברה קבלנית או ליזם קבלן בנייה המעוניין לרכוש אדמה לבנייתם של בתי מגורים.
השקעה נוספת יכולה להיות רכישתן של אדמות לבנייה באזורים בעלי עדיפות לאומית גבוהה. המשמעות היא שכל יזם יוכל לזכות להטבות מהמדינה, ולכן שווה לו להשקיע בבניה באזור זה. רכישת הקרקעות תהיה אולי יקרה מהאופציה הראשונה, אך גם היא יכולה להניב רווח ותשואה נאים על ההשקעה.
לסיכום
ניתן למצוא נדל"ן מניב בכל מיני צורות ובכל מיני גרסאות. מה שחשוב הוא תמיד לבצע מחקר שוק ולבחון באמת האם ההשקעה משתלמת או שתישא רווחים בעתיד. נכס מניב יהיה רק כזה שהרווחים ממנו יהיו גבוהים מגובה ההשקעה.
נציין כי ניתן למצוא גם נכסים מניבים בחו"ל בהשקעה יחסית נמוכה, ובטווח מחירים של עד מאה אלף שקלים חדשים. פרטים נוספים ניתן למצוא כאן.
בהצלחה
